A partir de 2026, proprietários que alugam imóveis informalmente enfrentarão um cerco fiscal sem precedentes no Brasil. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), popularmente chamado de “CPF dos Imóveis”, permitirá à Receita Federal identificar automaticamente a omissão de rendimentos de aluguel. A mudança, impulsionada pela regulamentação da reforma tributária, visa fechar brechas para a evasão, com multas que podem chegar a 150% do valor devido, além da cobrança retroativa dos impostos não pagos nos últimos cinco anos.
Como funcionará o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
O CIB é a ferramenta central que, a partir de 2026, dará à Receita Federal uma capacidade inédita de monitoramento sobre o patrimônio e a movimentação imobiliária no país. Ele funcionará como um identificador nacional único para cada imóvel, centralizando informações que hoje estão dispersas em diferentes órgãos, como cartórios, prefeituras, bancos e entidades públicas.
A centralização resolve o problema da fragmentação de dados. Atualmente, cartórios usam matrículas, prefeituras usam inscrições para o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e o Incra monitora imóveis rurais. A falta de comunicação entre esses sistemas permitia brechas para a evasão fiscal.
Segundo Vinicius Cunha, tributarista e sócio da MCW Advogados, o objetivo é estabelecer um número único de identificação para cada imóvel, reunindo informações antes dispersas. Para viabilizar a integração, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa 2.275/2025, que regulamenta o CIB e estabelece o compartilhamento de dados por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). O novo identificador único deverá constar em escrituras, registros e atos cartorários, e cartórios e registradores deverão transmitir eletronicamente os dados ao Sinter.
Fiscalização automática: o fim da sonegação de aluguel
Com o CIB em funcionamento, a fiscalização se tornará automática e poderosa. As administrações tributárias ganharão a capacidade de acompanhar e fiscalizar as operações imobiliárias mediante o cruzamento de informações.
O sistema unificado permitirá à Receita Federal identificar inconsistências entre declarações de Imposto de Renda, registros de ocupação (declaração do inquilino) e contratos formais.
O cerco se fechará, principalmente, pela declaração do inquilino. Samuel Miranda, especialista em direito tributário, adverte que, a partir de 2026, o inquilino será obrigado a declarar que mora de aluguel e informar quem é o locador. O sistema da Receita Federal fará o cruzamento automático. Se o locador não declarou o rendimento, a autuação será emitida.
Além da declaração do inquilino, outros métodos de identificação de omissão se multiplicarão: A Receita Federal cruzará a declaração do inquilino com a do locador. Em transações via imobiliária, a própria imobiliária é obrigada a declarar a comissão recebida, indicando quem pagou e quem recebeu. O monitoramento de transações via Pix e bancos (acima de R$ 2 mil) gera informações que podem levar à intimação do contribuinte.
Punições para quem omitir rendimentos de locação
Para proprietários que operaram na informalidade, recebendo aluguéis “por fora”, o prazo para regularização termina em 31 de dezembro de 2025. A partir de 1º de janeiro de 2026, a Lei Complementar 214/2025 instituirá mecanismos de fiscalização automatizada, e quem omitir rendimentos estará sujeito à autuação.
Contribuintes que omitirem rendimentos de locação poderão sofrer multa de até 150% do imposto devido, além da cobrança retroativa dos últimos cinco anos de impostos não pagos. Samuel Miranda destaca que a dívida cresce rapidamente devido à multa somada à correção pela taxa Selic. Em casos mais graves, como dolo ou fraude, o proprietário pode cometer crime fiscal, com pena de reclusão de dois a cinco anos.
A nova tributação no aluguel: IBS e CBS
Além da fiscalização contra a omissão, a reforma tributária traz uma mudança estrutural na tributação de aluguéis. A substituição de PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) ampliou a base tributária, fazendo com que a locação de imóveis passe a ser tributável a partir de 2027.
Com o novo modelo, a alíquota efetiva de IBS/CBS ficará em cerca de 11% para imóveis residenciais e entre 15% e 20% para imóveis comerciais.
No entanto, a Receita Federal não tributará todos os aluguéis de pessoas físicas. A incidência do IBS/CBS sobre locações só ocorrerá quando o volume de negócios for considerado atividade econômica, a partir de 2027.
Para que a pessoa física pague o novo imposto, ela precisa preencher dois requisitos simultaneamente, baseados no desempenho do ano anterior (2026): Possuir mais de três imóveis alugados (a partir do quarto imóvel). Receber mais de R$ 240 mil por ano exclusivamente de locação, cessão ou arrendamento desses imóveis.
O valor de R$ 240 mil será corrigido anualmente pelo IPCA.
Como regularizar e evitar multas
Diante do novo cenário de fiscalização, a regularização é urgente. Proprietários com aluguéis antigos não declarados devem agir antes que o CIB entre em vigor.
A melhor estratégia é a denúncia espontânea. Ao corrigir a situação antes de ser notificado, o contribuinte evita a multa e o crime fiscal. O processo exige a retificação das declarações anteriores, incluindo os rendimentos de aluguel e comprovantes de despesas dedutíveis. A dívida pode ser parcelada em até 60 vezes no site da Receita Federal.
Pessoa física ou holding patrimonial
Com o aumento da fiscalização e da complexidade do cálculo tributário, proprietários com vários imóveis e operações de compra, venda e locação devem considerar a migração para uma holding patrimonial.
A principal vantagem da holding está no uso de créditos fiscais. Pessoas jurídicas que atuam como contribuintes do IBS/CBS podem aproveitar créditos fiscais nas aquisições, o que reduz a carga de imposto. Além disso, a alíquota de Imposto de Renda sobre rendimentos de aluguel, que pode chegar a 27,5% na pessoa física, pode cair para cerca de 11,33% na pessoa jurídica. Miranda reforça que, se o imóvel gera renda mensal de R$ 10 mil ou mais, a holding já pode ser benéfica. O ideal é fazer a transferência dos imóveis ainda em 2025.
Para quem tem imóveis para uso próprio ou com baixa movimentação, e não se enquadra nos critérios de IBS/CBS, a manutenção do patrimônio em nome da pessoa física ainda pode ser a melhor opção, embora sem o benefício do aproveitamento de créditos fiscais.
O impacto no bolso do inquilino
As mudanças terão impacto direto no mercado imobiliário e nos inquilinos. Proprietários e administradoras, pressionados a formalizar e pagar os novos tributos, tendem a repassar os custos do IBS e CBS aos locatários.
Andressa Sehn da Costa, sócia da Rafael Pandolfo Advogados Associados, destaca que a nova regra pode dobrar a carga tributária sobre aluguéis, subindo de 3,65% (tributação atual em locações intermediadas por PJ) para cerca de 11% em aluguéis residenciais e entre 15% e 20% em comerciais. Um aluguel residencial de R$ 2 mil pode ter um aumento de cerca de R$ 150 por mês apenas em tributos repassados.
Cunha orienta que os locadores devem revisar seus contratos de aluguel, inserindo cláusulas que prevejam expressamente o repasse do montante referente ao IBS e CBS.
Adicionalmente, o CIB traz um risco indireto: a pressão sobre o IPTU. A Receita Federal definirá anualmente um valor de referência para cada imóvel, baseado em dados de mercado. Embora o IPTU seja municipal, os municípios terão acesso a esses dados, e o valor de referência tende a se tornar um parâmetro para a fiscalização, aumentando o cruzamento de informações.